lntroducció
A través del cas d’estudi de l’Obra Social La Caixa i, més concretament, de tres promocions d’HPO a Cornella, Sitges i Salou, aquest informe fa un exercici inedit de fiscalització del negoci vinculat a l’Habitatge de Protecció Oficial (HPO).
La creació d’Habitatge de Protecció Oficial (HPO) és una eina clau de la política d’habitatge. Nombrosos estudis apunten que és una de les solucions a llarg termini per abaixar preus del mercat de lloguer i afavorir l’accés a l’habitatge.
Augmentar el pare d’habitatge protegit és un objectiu reconegut i compartit per moltes administracions. La llei 18/2007 del Dret a l’Habitatge estableix que “pera fer efectiu el dret a l’habitatge a tot el territori de Catalunya, els municipis inclosos en arees declarades pel Pla territorial sectorial d’habitatge coma ambits de demanda residencial forta i acreditada han de disposar, en el termini de vint anys, d’un pare mínim d’habitatges destinats a polítiques socials del 15% respecte del total d’habitatges principals existents”. Per arribar a aquest objectiu, el Pla Territorial Sectorial d’Habitatge estableix que caldria augmentar en 300.300 unitats l’habitatge social existent entre 2023 i 2042.
Més enlla de les mancances quantitatives, el model vigent d’habitatge protegit incorpora dinamiques especulatives que interfereixen en la seva efectivitat coma política pública.
A través del cas d’estudi de l’Obra Social La Caixa i, més concretament, de tres promocions d’HPO a Camella, Sitges i Salou, aquest informe fa un exercici inedit de fiscalització del negoci vinculat a l’Habitatge de Protecció Oficial destinat al lloguer.
La manca d’accés a informació més acurada pel que fa als comptes interns de l’entitat limita les possibilitats deis calculs. Tanmateix, les simulacions d’amortització de credits, junt amb l’analisi del context jurídic i ordenances fiscals permeten afirmar que la construcció i promoció d’HPO va resultar un profitós negoci pera La Caixa Fins i tot abans de la seva desqualificació i eventual venda.
Aquest treball ha estat elaborat pel grup de treball d’analisi de la campanya Destapem l’Obra Social. La Caixa ens vol fer tora de casa nostra.
Metodologia
La investigació es basa en dades de !’Agencia d’Habitatge de Catalunya
-obtingudes a través de peticions del dret d’accés a la informació pública-, documentació jurídica i calculs de simulació d’amortització.
El present informe s’estructura en tres parts. En primer lloc, es fa una aproximació al funcionament general de l’habitatge públic.
S’analitzen els diferents Plans d’Habitatge que han creat el marc legal de l’HPO, així com les diferents transferencies de recursos públics pera la construcció d’HPO.
La segona part estudia com s’ha desenvolupat aquest model d’HPO en lacas concret de l’Obra Social La Caixa. S’analitza l’entramat empresarial, les subvencions a l’obra social, els beneficis fiscals, els costos de construcció i adquisició del sol, les rendes cobrades, el preu de venda i els préstecs.
Per últim, s’apliquen aquestes variables per fer una simulació aproximada deis balan9os de comptes en les tres promocions estudiades d’HPO.
La investigació es basa en dades de !’Agencia d’Habitatge de Catalunya -obtingudes a través de peticions del dret d’accés a la informació pública-, documentació jurídica i calculs de simulació d’amortització.
Funcionament general deis HPO
Marc legal
Els Plans d’Habitatge Estatals són els documents legals que marquen les normes generals de la política pública d’habitatge. Depenen de l’aprovació d’un Reial decret estatal i les seves successives modificacions. A partir d’aquest marc, un Decret d’ambit catala concreta diferents criteris i condicions sobre l’Habitatge de Protecció Oficial (HPO): preu del lloguer, durada de la qualificació, subvencions rebudes, condicions d’accés, etc.
Aquest informe analitza diferents promocions qualificades coma HPO vinculades a La Caixa sota els següents Plans d’Habitatge: Pla 2002-2005, Pla 2005-2008 i Pla 2009-2012.
El Pla 2002-2005 té dues fases:
⦁ Primera fase: lloguer obligatoria preu regulat
⦁ Segona fase: preu de lloguer i venda lliures perla propietat
Els Plans 2005-2008 i 2009-2012 tenen tres fases:
⦁ Primera fase: lloguer obligatoria preu regulat
⦁ Segona fase: lloguer no obligatori, pero amb preus de lloguer i venda regulats
⦁ Tercera fase: preu de lloguer i venda lliures perla propietat
L’HPO de promoció privada coma negoci immobiliari
Els Plans d’Habitatge Estatals són els documents legals que marquen les normes generals de la política pública d’habitatge. Depenen de l’aprovació d’un Reial decret estatal i les seves successives modificacions. A partir d’aquest marc, un Decret d’ambit catala concreta diferents criteris i condicions sobre l’Habitatge de Protecció Oficial (HPO): preu del lloguer, durada de la qualificació,
subvencions rebudes, condicions d’accés, etc.
En moltes ocasions la promoció i construcció d’aquests habitatges recau en actors amb anim de lucre. El paper de les administracions en aquests casos es limita, principalment, a traspassar recursos a aquests negocis privats perqué facin les actuacions previstes.
Aquests recursos es poden transferir de diverses maneres:
⦁ Subvencions directes a les empreses promotores
⦁ A la compra del sol
⦁ A la urbanització del sol
⦁ A la promoció d’habitatges
⦁ Per criteris mediambientals (instal.lacions energetiques sostenibles)
0 Per afavorir la mobilitat interna de les llogateres
⦁ Subsidis a préstecs convinguts entre entitat financera i promotora
⦁ Cessió o venda de sol públic
⦁ Beneficis fiscals
Els conceptes de les subvencions i subsidis a prestecs per edificar habitatge protegit estan establerts pels Reials Decrets i Decrets deis Plans d’Habitatge Estatal. Les condicions de traspas onerós del sol es defineixen en convenis municipals.
Gracies a la legislació vigent durant els plans d’habitatge anteriorment esmentats, moltes d’aquestes promocions poden ser venudes i llogades al mercat lliure un cap passat el termini de protecció. Més enlla de calculs quantitatius pera cada cas concret, és ciar que amb aquesta possibilitat es tanca el cercle d’una transferencia de recursos públics a entitats privades sota el pretext d’una política d’accés a l’habitatge.
Cas d’estudi: Obra Social La Caixa
A partir d’aquesta aproximació general, podem endinsar-nos en un cas concret de promotor privat d’HPO amb anim de lucre: l’Obra Social La Caixa. A través d’una analisi quantitativa de diferents variables (subvencions, cost de construcció, rendes percebudes…) es pot simular un balan<;: de comptes de tres promocions d’HPO: Salou-Emprius, Camella-Can Millars i Sitges-Plana Este.
L’entramat empresarial
Per entendre el funcionament de la promoció i gestió deis HPO d’aquesta entitat, cal desglossar, en primer lloc, quina de les seves filials s’encarrega de cada part del procediment:
⦁ Emissora del préstec: Caixa d’estalvis i pensions de Barcelona “La Caixa”
⦁ Promotora de la construcció: Foment lmmobiliari Assequible
⦁ Propietaria de la promoció (cobradora de rendes): lnmocriteria Arrendamiento I, II i III
Originalment, !’empresa cobradora de rendes tenia el nom d’Arrendament lmmobiliari Assequible, pero les seves propietats s’han transferit a les tres empreses vinculades a lnmocriteria mencionades. Les empreses constructores no presentaven vinculació jurídica amb La Caixa. Algunes promocions vinculades a l’Obra Social de La Caixa no eren HPO. En aquests casos, !’empresa propietaria era Building Center S.A.U., que no s’inclou en el present informe.
La següent infografia reflecteix comes relaciona aquest entramat ambles diferents transferencies de recursos públics própies de l’HPO de promoció privada. A continuació, desglossem com s’han
concretat aquestes transferencies:
Les subvencions a l’Obra Social
Segons dades de !’Agencia de l’Habitatge de Catalunya (AHC), l’Obra Social La Caixa ha rebuten concepte de subvencions a la seva empresa Foment lmmobiliari Assequible, amb CIF A63346290, les següents quanties:
Les dades corresponents al RO 1/2002 corresponen únicament a la promoció de Vic. El total podria ser superior, pero no es poden obtenir de forma agregada perqué la documentació no esta agregada.
Els beneficis fiscals
S’ha pogut constatar !’existencia de beneficis fiscals de caracter municipals en almenys dues de les tres promocions analitzades.
Malgrat que no s’ha pogut desgranar les quanties exactes, sí que es pot deduir la quota i el concepte deis mateixos:
⦁ Sitges: Bonificació del 50% de la quota íntegra de 1’181 a la propietat d’HPO durant els sis anys posteriors a la qualificació
⦁ Camella: Bonificació del 50% per HPO + 10% en cas d’instal.lació de sistemes d’aprofitament termic
Segons es pot comprovar en diversos contractes de lloguer de persones que viuen en aquestes promocions, !’empresa cobradora de rendes afegia un complement al preu de l’arrendament en concepte d’IBI des del primer any de lloguer, que no quedava en cap cas bonificat. Així dones, les bonificacions van augmentar el marge de benefici de l’Obra Social La Caixa.
Els costos de construcció i adquisició del sol
Els costos de construcció pera !’empresa promotora, ésa dir, el pressupost maxim de les constructores d’HPO, esta fixat públicament. Aquest importes basa en l’anomenat Preu Basic, fixat pel Ministeri de Foment -ara, Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana-pera cada Pla d’Habitatge. La xifra depende la quantitat de metres quadrats totals i una serie de coeficients que depenen deis Decrets, com per exemple, la ubicació de la promoció.
En el cas de promocions de protecció oficial desenvolupades sobre sol públic, els terrenys han estat transferits del municipi a l’Obra Social La Caixa. Aquesta operació es consolida a través d’un Conveni municipal entre ajuntament i les empreses vinculades a l’Obra Social La Caixa. Entre altres qüestions, en el document que formalitza el conveni s’especifica les condicions de transmissió del sol i, per tant, el preu al qual La Caixa compra el sol públic. Malauradament, és un document de difícil accés. Pera l’elaboració d’aquest informe, només s’ha pogut consultar l’exemplar referant a dues promocions: Salou i Sitges.
lndirectament, es pot deduir de forma aproximada el preu del sol a partir del valor del préstec i els costos de construcció seguint la següent fórmula del cadastre:
Preu del sol= 0,87 * (Préstec -1,15 * Costos de construcció)
Les rendes cobrades
El preu regulat maxim a qué es pot llogar un habitatge HPO es regula als decrets que desenvolupen a cada Pla d’Habitatge. En termes generals depén d’un percentatge del preu de venda regulat i una serie de coeficients. També es regula el preu deis trasters i garatges associats a cada pis, les condicions d’actualització del preu, si es poden cobrar altres conceptes i quin és el preu en la fase concertada (si existeix).
Com s’ha dit anteriorment, el preu de partida de l’habitatge s’estableix en l’expedient de qualificació. En el moment d’elaborar el present informe, es té constancia del preu de partida de 35 promocions de l’Obra Social La Caixa. El següent valor equival a les rendes pagades per totes les llogateres d’aquests habitatges en deu anys, que és el termini més habitual de durada de l’HPO.
Total rendes cobrades 161.857.080€
El valor anterior és aproximat, jaque caldria considerar que reduirien la quantia total:
⦁ L’índex d’ocupació deis pisos i de pagament efectiu no és del 100%.
⦁ En casos particulars La Caixa oferia descomptes/subvencions a les llogateres que no tenim confirmat que fossin compensats amb subvencions públiques.
Augmentarien la quantia total:
⦁ lotes les promocions han estat llogades per més de 10 anys.
⦁ La majoria de promocions estan en la fase concertada que permet un 15% d’augment respecte del preu inicial (segona fase de la protecció perles promocions 2005-2008 i 2009-2012).
⦁ Les llogateres paguen IBI des del comenc;ament de la promoció, tot i que com hem vist La Caixa hauria pogut beneficiar-se de desgravacions.
⦁ Les llogateres paguen despeses comunes fixades per contracte i en els darrers anys es giren rebuts extres.
⦁ Les llogateres paguen segur d’impagament.
⦁ Les llogateres paguen fianc;a i 2 o 3 garanties addicionals en funció de l’any d’elaboració del contracte. Les condicions de devolució de la fianc;a i les garanties estan redactades per dificultar la seva recuperació per part de la llogatera.
⦁ L’actualització anual per IPC.
El preu de venda
Quan s’acaba l’etapa de protecció completa d’una promoció HPO destinada al lloguer, els pisos es poden vendre. És el cas de promocions com Salou, Vendrell, Reus, Tarragona o Vic. La negativa de La Caixa a vendre aquests pisos a les llogateres i la practica de mantenir-los buits fa pensar en una operació de venda en paquet que no esta confirmada per l’entitat.
Els pisos s’han de vendre a un preu regulat. El calcul d’aquest preu, similar a com succeeix amb el pressupost de construcció, depen del Preu Basic multiplicat per uns coeficients o quanties i la quantitat de metres quadrats del pis.
Els préstecs
A canvi de contractar préstecs per part de la promotora (La Caixa) a l’entitat financera (La Caixa), aquesta darrera rebia un subsidi directe. En funció del Pla d’Habitatge, la durada de la protecció i l’any de retorn del préstec s’estableix un mínim i maxim del subsidi.
Aquesta quantia del subsidi oscil.la entre els 177€ i els 295€ anuals per cada 10.000 € de préstec.
L’euríbor és el ti pus d’interes al qual els bancs es presten entre ells i és un preu de referencia per als préstecs de tota mena. L’euríbor a dotze mesos és el tipus d’interes que un banc pagaria a un altre per un préstec a un any vista. És molt important perque es pren coma referencia pera bona part del deute privat, per exemple: pera fixar els ti pus d’interes de les hipoteques.
Des de comen<;:aments de l’any 2009, l’euríbor a dotze mesos va estar per sota del que representaven, en percentatge, els subsidis als préstecs convinguts. Així, al febrer d’aquell any, l’euríbor se situava en 2,13, i al desembre era d’l,24, mentre el subsidi als préstecs convinguts establert pel Reial decret de 2008 era del 2,5%. En anys posteriors, l’euríbor va descendir encara més.
En conseqüencia, els subsidis cobrien i superaven el cost pera La Caixa de finan9ar-se en el mercat interbancari -el preu de demanar préstecs a altres bancs-. En lloc d’ajudar a finan9ar part del cost, se superen sobradament els costos financers.
Això implica també que aquests préstecs de La Caixa a una empresa de la seva propietat, podien ser més rendibles que les hipoteques concedides a partir del 2009, gràcies només al subsidi públic rebut.
La rendibilitat exacta depende les regles d’amortització del préstec, una informació que no ha estat accessible en l’elaboració d’aquest informe. Es desconeix si anualment La Caixa ha rebut coma subsidi sempre la mateixa quantia (ti pus d’amortització constant) fixada pels decrets o, en canvi, si aquest subsidi decreix a mesura que es paga el préstec. En les dades que oferim en els casos particulars hem utilitzat la segona hipotesi per tal d’obtenir el valor menys favorable
a La Caixa (infraestimació).
